등기비용은 취득세만이 아니다
잔금을 치르고 나면 끝난 줄 알지만, 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 내 이름으로 된 집이 됩니다. 이 과정에서 취득세 말고도 국민주택채권과 등기신청수수료, 법무사 보수까지 한꺼번에 나갑니다. 취득세만 준비했다가 나머지 비용에서 예산이 모자라는 경우가 꽤 있습니다. 특히 국민주택채권은 이름부터 낯설어서 얼마가 실제로 빠져나가는지 감이 잘 안 옵니다.
등기비용은 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세에 등기신청수수료, 국민주택채권 매입 부담금, 인지세, 법무사 보수를 모두 더한 금액입니다. 이 중 취득세 관련 세금은 취득세 계산기와 같은 방식으로 계산되고, 나머지 항목은 등기 절차에서 별도로 추가됩니다.
국민주택채권은 등기할 때 의무로 매입해야 하는 채권으로, 시가표준액 구간에 따라 매입률이 정해집니다. 대부분은 채권을 만기까지 들고 있지 않고 매입 즉시 시장에 팔기 때문에, 실제 부담은 매입액 전액이 아니라 그 중 할인율만큼입니다. 채권을 스스로 보유하며 만기까지 이자를 받는 방법도 있지만, 실무에서는 거의 쓰이지 않습니다.
국민주택채권 매입률표
| 시가표준액 | 매입률 |
|---|---|
| 2천만원 미만 | 0% (면제) |
| 2천만원~5천만원 | 1.3% |
| 5천만원~1억원 | 1.9% |
| 1억원~1.6억원 | 2.1% |
| 1.6억원~2.6억원 | 2.3% |
| 2.6억원~6억원 | 2.6% |
| 6억원 이상 | 3.1% |
표에 나온 매입률은 특별시·광역시 기준입니다. 그 밖의 지역은 더 낮습니다. 5천만원 미만까지는 두 지역이 같지만 그 위로는 갈라져서, 시가표준액 6억원 이상이면 특별시·광역시 3.1%에 그 밖의 지역 2.6%로 0.5%포인트 차이가 납니다. 계산기에서 소재지를 고르면 해당 지역 매입률로 계산합니다.
즉시매도 시 부담하는 할인율은 채권 시세와 금리에 따라 매일 바뀌므로, 계산기에 표시된 수치가 아니라 등기 시점의 고시 수익률을 기준으로 다시 계산해 봐야 정확합니다.
사람들이 가장 많이 틀리는 지점
- 국민주택채권은 매입액 전부를 현금으로 내는 게 아닙니다. 즉시 매도한다고 가정해 매입액의 일부 할인율만 실제 비용으로 잡히며, 계산기에 쓰인 할인율은 예시값이라 등기 당일 고시되는 수익률과 다를 수 있습니다. 따라서 채권 항목은 대략적인 예상치로 보고, 실제 부담액은 법무사 안내를 통해 다시 맞춰보는 편이 좋습니다.
- 매입률은 지역에 따라 다릅니다. 특별시·광역시 기준으로만 계산하면 지방 물건에서 최대 0.5%포인트 과대계산됩니다. 계산기에서 부동산 소재지를 반드시 맞게 골라야 합니다.
- 시가표준액이 2천만원 미만이면 채권 매입 자체가 면제됩니다. 소형 주택이나 저가 주택을 등기할 때는 이 구간에 해당하는지부터 확인하면 비용을 줄일 수 있습니다. 반대로 시가표준액이 높을수록 매입률 구간이 올라가 채권 부담도 함께 커집니다.
- 등기신청수수료는 신청 방식에 따라 다릅니다. 2025년 8월 인상으로 서면방문신청은 18,000원, 전자표준양식(e-Form)은 15,000원, 전자신청은 10,000원입니다. 법무사에게 맡기면 대개 전자신청으로 처리되어 가장 낮은 금액이 적용됩니다.
- 주택은 매매가 1억원 이하면 인지세가 붙지 않습니다. 인지세법 제6조 제5호가 주택의 소유권 이전 증서로서 기재금액 1억원 이하를 비과세로 정하고 있습니다. 정확히 1억원인 거래도 비과세입니다. 토지나 상가는 이 비과세가 없어 1천만원을 넘으면 과세됩니다. 인지세는 매도인과 매수인이 절반씩 부담하는 것이 일반적인데, 계산기에는 매수인 기준 총비용을 보여주기 위해 전액을 표시합니다. 법무사 보수는 표준 요금표가 없어 사무소마다 견적을 받아 비교하는 편이 합리적입니다.