DSR·DTI·LTV, 세 숫자가 각각 무엇을 보나
대출 상담에서 DSR이 넘는다는 말과 LTV가 넘는다는 말은 서로 다른 이유입니다. DSR은 소득 대비 상환 부담을 보고, LTV는 주택가격 대비 대출금액을 봅니다. 이 계산기는 지금 입력한 조건이 규제 한도 세 가지 중 어디에 걸리는지를 보여줍니다.
DSR은 신규 대출과 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 더해 연소득으로 나눈 값이고, DTI는 기존 대출의 이자만 반영한다는 점이 다릅니다. 신규 대출은 두 지표 모두 원리금 전액이 들어갑니다. 그래서 기존에 원금을 갚지 않는 대출이 많을수록 DSR과 DTI의 차이가 커집니다. 특히 신용대출처럼 원금을 만기에 한 번에 갚는 대출은 DTI에서는 이자만 잡히지만 DSR에서는 원리금 전체가 잡혀 차이가 더 커집니다.
이 계산기가 보여주는 DSR은 입력한 실제 대출금리를 기준으로 계산한 값입니다. 은행 창구에서는 여기에 스트레스 금리를 얹어 다시 계산하므로, 실제 심사에서는 이 결과보다 DSR이 더 높게 나와 한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR·DTI·LTV 상한표
| 구분 | 계산식 | 상한 |
|---|---|---|
| DSR | (신규 원리금 + 기존 원리금) ÷ 연소득 | 은행권 40%, 2금융권 50% |
| DTI | (신규 원리금 + 기존 이자) ÷ 연소득 | 40~60%(규제지역·주택수별로 다름) |
| LTV | 대출금액 ÷ 주택가격 | 0~80%(규제지역·주택수·생애최초 여부별로 다름) |
DTI와 LTV 상한은 이 계산기에 직접 입력하는 값입니다. 규제지역 지정과 주택 수, 생애최초 여부에 따라 실제 상한이 달라지므로, 상담받는 은행이 안내하는 상한값을 입력해야 정확한 결과가 나옵니다.
사람들이 가장 많이 틀리는 지점
- DSR과 DTI를 같은 지표로 착각합니다. DSR은 기존 대출도 원리금 전액을, DTI는 기존 대출의 이자만 반영하므로 같은 조건에서도 두 수치가 다르게 나옵니다.
- 세 지표 중 하나만 통과하면 대출이 나온다고 생각합니다. DSR, DTI, LTV는 각각 별도의 한도이고, 대출이 나오려면 세 가지를 모두 넘지 않아야 합니다.
- DTI 상한을 60퍼센트로 고정해서 생각합니다. 실제로는 규제지역과 보유 주택 수에 따라 40퍼센트에서 60퍼센트 사이에서 달라지므로, 이 계산기에 입력한 상한값이 실제 심사 기준과 다를 수 있습니다.
- 실제 금리로 계산한 DSR이 은행 심사 결과와 같을 것이라 기대합니다.은행은 스트레스 금리를 가산해 다시 계산하므로 이 계산기보다 DSR이 높게 나오는 것이 일반적입니다.
한도를 넘겼다고 무조건 대출이 거절되는 것은 아니며, 금액을 줄이거나 기간을 조정하면 통과하는 경우가 많습니다. DSR과 DTI, LTV 중 하나라도 한도를 넘으면 대출금액이나 상환기간을 조정해야 합니다. 세 수치를 함께 확인해야 은행에서 실제로 받을 수 있는 조건에 가까워집니다.