주택담보대출 한도 계산기

대출 한도가 어떻게 정해지나

은행 창구에서 상담을 받아보면 생각보다 적은 금액을 듣는 경우가 많습니다. 한도를 정하는 기준이 하나가 아니라 셋이기 때문입니다. LTV로 계산한 금액, 주택가격 구간별 총액 캡, DSR로 계산한 금액 가운데 가장 작은 값이 실제 한도가 됩니다. 주택가격만 보고 LTV 한도를 떠올렸다가 소득 대비 상환능력을 보는 DSR에서 걸리거나, LTV와 DSR을 모두 통과하고도 총액 캡에 막히는 경우가 흔합니다.

LTV는 주택가격 대비 대출금액의 비율이고, 지역과 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 상한이 달라집니다. DSR은 신규 대출과 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 더해 연소득으로 나눈 비율이며, 은행권은 40퍼센트, 2금융권은 50퍼센트가 상한입니다. 여기에 스트레스 금리까지 더해지면 DSR 한도는 한 번 더 줄어듭니다.

지역은 규제지역, 수도권 비규제지역, 지방 셋으로 나뉩니다. 규제 문언이 일관되게 “수도권·규제지역”이기 때문에, 인천이나 경기의 비규제지역도 LTV만 70퍼센트일 뿐 총액 캡과 스트레스 금리 3.0퍼센트포인트는 규제지역과 똑같이 적용됩니다. 규제지역인지 아닌지만 따지면 이 두 가지를 통째로 놓치게 됩니다.

총액 캡은 LTV 비율과 별개로 걸리는 금액 상한입니다. 수도권과 규제지역에서 주택구입 목적으로 받는 주택담보대출은 주택가격이 15억원 이하면 6억원, 15억원 초과 25억원 이하면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지만 받을 수 있습니다. 생애최초 구입자도 LTV는 70퍼센트를 유지하지만 이 캡은 피하지 못합니다. 지방에는 캡이 없습니다.

대출기간을 길게 잡으면 월 상환액이 줄어들어 같은 소득으로도 더 큰 원금을 감당할 수 있게 됩니다. 그래서 DSR 한도만 놓고 보면 만기를 늘리는 것이 유리해 보이지만, 스트레스 금리가 얹어지는 구간에서는 그 효과가 줄어듭니다. 금리가 오른다고 가정하고 다시 계산하기 때문에, 낮은 표면금리로 계산한 것보다 한도가 낮게 나오는 것이 정상입니다.

LTV 상한표

이 표는 계산기가 적용하는 현재 기준값입니다. DSR 상한 40퍼센트와 50퍼센트는 금융기관 유형에 따른 구분이며 지역과는 관계가 없습니다. 지방 다주택자 30퍼센트는 법령에 정해진 상한이 아니라 여신 실무에서 통용되는 추정치이므로, 실제 한도는 금융회사마다 다릅니다. 규제지역 지정과 한도 기준은 정부 대책이 나올 때마다 바뀌어 왔으므로, 실제 대출을 받기 전에는 상담 시점의 고시 내용을 다시 확인해야 합니다. 은행이 자체적으로 이보다 낮은 한도를 운영하는 경우도 있습니다.

사람들이 가장 많이 틀리는 지점

• LTV 한도만 보고 최대 금액을 기대합니다. 실제 한도는 LTV 한도액, 총액 캡, DSR 한도액 중 가장 작은 금액입니다. LTV가 70퍼센트로 나와도 DSR이나 총액 캡에 막히면 그만큼 못 받습니다.
• 스트레스 금리를 빼고 계산합니다. DSR 한도를 산정할 때는 실제 대출금리에 가산금리를 더한 금리로 상환액을 계산하므로, 표면금리로 계산한 한도보다 실제 한도가 낮습니다.
• 기존 대출을 빼먹습니다. 신용대출이나 다른 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 이미 DSR 한도의 상당 부분을 채우고 있으면 신규 대출 여력이 그만큼 줄어듭니다.
• 생애최초라서 무조건 유리하다고 생각합니다. 수도권과 규제지역에서는 LTV가 70퍼센트로 지방보다 낮고, DSR 상한과 총액 캡은 그대로 적용됩니다. 20억원짜리 주택이면 LTV로는 14억원이 나오지만 총액 캡 4억원에서 잘립니다.
• 비규제지역이면 캡이 없다고 생각합니다. 캡이 없는 곳은 지방입니다. 인천·경기의 비규제지역은 LTV만 70퍼센트일 뿐 총액 캡과 스트레스 3.0퍼센트포인트가 그대로 적용됩니다.

결국 두 계산 결과 중 낮은 금액이 실제로 받을 수 있는 대출금입니다. 은행 상담 전에 LTV 한도와 스트레스 DSR 한도를 각각 계산해두면, 창구에서 나온 숫자가 왜 그렇게 나왔는지 바로 확인할 수 있습니다.