보유세 계산기

보유세는 어떻게 계산되나

집을 갖고 있으면 파는 것과 상관없이 매년 재산세를 냅니다. 공시가격이 일정 금액을 넘으면 종합부동산세까지 얹힙니다. 재산세는 주택 수와 상관없이 갖고 있는 만큼 부과되고, 종부세는 여러 채를 합산한 공시가격 총액을 기준으로 판단합니다. 이 계산기는 보유 중인 주택의 공시가격 합계와 주택 수를 입력받아 재산세와 종부세, 각각에 붙는 지방교육세와 농어촌특별세까지 더해 연간 보유세 총액을 계산합니다.

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼고, 여기에 네 단계 누진세율을 적용합니다. 과세표준 구간이 올라갈수록 세율에서 누진공제액을 빼는 방식으로 실제 부담을 매끄럽게 이어줍니다. 산출된 재산세의 20퍼센트는 지방교육세로 따로 붙습니다.

공정시장가액비율은 1세대1주택자냐 아니냐에 따라 크게 달라집니다. 다주택자와 법인은 60퍼센트지만, 1세대1주택자는 특례로 공시가격 3억원 이하 43퍼센트, 3억원 초과 6억원 이하 44퍼센트, 6억원 초과 45퍼센트가 적용됩니다. 공시가격 12억원짜리 집 한 채를 가진 사람이라면 60퍼센트로 계산한 225만원이 아니라 45퍼센트로 계산한 153만원이 재산세가 됩니다. 차이가 47퍼센트에 이릅니다.

여기서 구간을 나누는 기준은 과세표준이 아니라 공시가격입니다. 과세표준으로 구간을 잡으면 한 단계 아래 비율이 잡혀 틀립니다. 또 이 특례에는 상한이 없어서 공시가격이 9억원을 넘는 집도 45퍼센트를 적용받습니다. 공시가격 9억원 이하만 대상인 재산세 세율특례와는 다른 제도이니 혼동하면 안 됩니다. 1세대1주택 특례는 1년 단위 한시로 운영되며, 2026년분은 2026년 7월 시행 시행령으로 43·44·45퍼센트가 그대로 연장되었습니다.

비율만이 아니라 세율에도 1세대1주택 특례가 따로 있습니다. 지방세법 제111조의2는 공시가격 9억원 이하인 1세대1주택에 표준세율보다 낮은 세율을 적용하도록 정합니다. 공정시장가액비율 특례와는 별개 제도이고, 이쪽에만 9억원 상한이 있습니다. 공시가격 5억원짜리 집 한 채라면 표준세율로 계산한 37만원이 아니라 특례세율로 계산한 26만원이 재산세가 됩니다.

재산세율표

1세대1주택 세율특례 (공시가격 9억원 이하)

이 특례는 2029년까지 연장된 한시 규정입니다. 공시가격이 9억원을 1원이라도 넘으면 위의 표준세율표로 돌아갑니다.

종합부동산세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 60퍼센트 비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 종부세 쪽 공정시장가액비율은 주택 수와 무관하게 60퍼센트입니다. 기본공제는 1세대1주택자면 12억원, 그 외에는 9억원입니다. 세율은 2주택 이하와 3주택 이상이 다르게 적용되며, 3주택 이상은 같은 과세표준이라도 세율이 훨씬 가파릅니다. 이미 낸 재산세만큼은 종부세에서 빼주는데, 이 중복분 공제는 종부세 산출세액과 실제 낸 재산세, 종부세 과세표준에 재산세 방식 그대로 세율을 적용했을 때의 금액 중 가장 작은 값으로 정합니다. 이렇게 걸러낸 뒤 남은 종부세의 20퍼센트가 농어촌특별세로 붙습니다.

종합부동산세율표 (2주택 이하)

3주택 이상을 보유하면 같은 과세표준 구간이라도 세율이 최고 5.0퍼센트까지 오르는 중과세율표를 적용합니다. 예를 들어 과세표준이 20억원이면 2주택 이하는 1.3퍼센트 구간에 들어가지만 3주택 이상은 2.0퍼센트 구간으로 올라갑니다.

사람들이 가장 많이 틀리는 지점

• 재산세와 종부세는 별개 세금입니다. 재산세를 냈어도 공시가격 합계가 기본공제를 넘으면 종부세 고지서가 따로 또 나옵니다. 다만 같은 과세표준에 이중으로 물리지 않도록 이미 낸 재산세만큼만 종부세에서 공제해줍니다.
• 공시가격 기준은 시가가 아닙니다. 실거래가가 아니라 국토교통부와 지자체가 매년 고시하는 공시가격으로 계산합니다.
• 1세대1주택자와 다주택자는 종부세 기본공제부터 다릅니다.1세대1주택자는 12억원, 그 외는 9억원이 기준선입니다.
• 이 계산기는 몇 가지를 반영하지 않은 추산치입니다. 세부담상한, 고령자·장기보유 세액공제, 재산세 도시지역분, 공동명의 지분별 계산은 빠져 있어 실제 고지세액은 이보다 줄어들 수 있습니다.