취득세는 어떻게 계산되나
주택을 사면 취득세 하나만 내는 것이 아닙니다. 취득세에 지방교육세가 따라붙고, 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세까지 더해집니다. 흔히 취득세 1퍼센트라고 말할 때 실제로 통장에서 빠져나가는 금액은 그보다 큽니다.
세율을 가르는 기준은 두 가지입니다. 취득가액과 취득 후 보유하게 되는 주택 수입니다. 여기에 조정대상지역인지가 겹치면서 중과 여부가 정해집니다. 조정대상지역에서는 2주택부터, 그 밖의 지역에서는 3주택부터 중과세율이 붙습니다. 이 한 칸 차이로 세금이 여덟 배까지 벌어집니다.
주택 유상취득 세율표
| 구분 | 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 6억원 이하 | 1% | 0.1% |
| 1주택 | 6억 초과 9억 이하 | 1~3% 누진 | 0.1~0.3% |
| 1주택 | 9억원 초과 | 3% | 0.3% |
| 조정 2주택 / 비조정 3주택 | 가액 무관 | 8% | 0.4% |
| 조정 3주택 이상 / 비조정 4주택 이상 | 가액 무관 | 12% | 0.4% |
6억 초과 9억 이하 구간은 계단이 아니라 경사면입니다. 세율(%) = 취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3 으로 계산해 소수점 둘째 자리까지 씁니다. 6억원에서 정확히 1퍼센트, 9억원에서 정확히 3퍼센트가 되고 그 사이는 매끄럽게 이어집니다. 6억원을 1원 넘겼다고 세금이 뛰지 않도록 만든 구조입니다.
농어촌특별세는 금액이 아니라 면적으로 갈립니다. 전용 85제곱미터 이하는 내지 않습니다. 85제곱미터를 넘으면 일반세율 구간은 0.2퍼센트, 8퍼센트 중과 구간은 0.6퍼센트, 12퍼센트 중과 구간은 1퍼센트가 붙습니다.
사람들이 가장 많이 틀리는 지점
- 비조정지역 2주택은 중과가 아닙니다. 중과는 조정대상지역 2주택부터, 비조정지역은 3주택부터 시작됩니다.
- 주택 수는 취득한 뒤 기준입니다. 지금 1주택이고 한 채를 더 사면 2주택으로 계산합니다.
- 세율은 계약일이 아니라 잔금일 기준입니다. 계약과 잔금 사이에 규제지역 지정이 바뀌면 잔금일 기준으로 적용됩니다.
- 신고 기한은 취득일부터 60일입니다. 넘기면 무신고가산세 20퍼센트에 납부지연가산세가 일할로 얹힙니다.
- 생애최초 감면은 받고 끝이 아닙니다. 취득 후 3개월 안에 전입해 3년간 살아야 확정됩니다. 중간에 팔거나 임대를 놓으면 감면분을 가산세까지 붙여 돌려내야 합니다.