전세를 매매로 돌리면 무엇이 달라지나
전세로 살다 보면 계약 갱신 때마다 오르는 보증금을 보면서 아예 사는 게 낫지 않을까 생각하게 됩니다. 그런데 매수로 돌리는 순간 전세보증금만으로는 안 되고, 취득세와 대출이자, 보유세까지 새로 생기는 비용이 붙습니다. 이 계산기는 지금 사는 것과 전세를 유지하는 것 중 어느 쪽이 몇 년 뒤 더 많은 돈이 드는지 비교합니다.
먼저 매수 희망가에 취득세를 더해 총 소요자금을 구합니다. 여기서 전세보증금을 뺀 부족분을 LTV 한도까지 대출로 채우고, 그래도 남는 금액이 있으면 추가 현금이 필요하다고 표시됩니다. 대출로 조달하지 않은 나머지가 매수 시 실제로 들어가는 자기자본입니다.
매수를 선택하면 취득세를 한 번 내고, 이후 해마다 대출이자와 보유세, 자기자본의 기회비용이 쌓입니다. 전세를 유지하면 전세자금대출 이자와 보증금 중 대출로 채우지 못한 자기자본의 기회비용만 매년 발생합니다. 두 총비용의 차이가 비교 기간 동안 매매가 전세보다 얼마나 더 드는지 보여주며, 결과는 저축이나 다른 투자와도 비교할 수 있는 기준이 됩니다.
매매 전환과 전세 유지 비용 구조
| 구분 | 매매 전환 | 전세 유지 |
|---|---|---|
| 초기비용 | 취득세 | 없음 |
| 매년비용 | 대출이자 + 보유세 + 자기자본 기회비용 | 전세대출이자 + 자기자본 기회비용 |
| N년 총비용 | 취득세 + (대출이자+보유세+기회비용)×N | (전세대출이자+기회비용)×N |
여기서 말하는 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합산한 연간 추정치입니다. 세부 계산 방식은 보유세 계산기 쪽을 따로 확인하는 편이 정확하며, 이 페이지에서는 무주택 세대가 1주택을 취득하는 상황을 가정해 세율을 적용합니다.
사람들이 가장 많이 틀리는 지점
- 집값이 오르내리는 것은 반영하지 않습니다. 매수 후 집값이 오르면 매매가 유리해지고 내리면 반대가 되지만, 이 계산기는 순수하게 세금과 이자, 기회비용만 비교합니다. 그래서 이 결과만으로 매수 시점을 판단하기보다는 순수 비용 비교 자료로 참고하는 편이 낫습니다.
- 대출 원금 상환도 빠져 있습니다. 실제로는 원리금을 갚아나가며 대출 잔액이 줄어드는데, 여기서는 상환 없이 단순 이자만 매년 그대로 나가는 것으로 계산합니다. 금리가 오르면 실제 이자 부담은 이 계산보다 커질 수 있습니다.
- 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합산한 추정치입니다. 무주택 세대가 1주택을 보유한다고 가정하며, 실제 공시가격 현실화율과 세율 구간은 해마다 바뀌므로 세부 금액은 보유세 계산기에서 다시 확인해야 합니다. 다만 두 세목을 합산해 연간 부담으로 본다는 큰 틀은 유지합니다.
- 취득세는 무주택 세대의 1주택 취득을 고정 가정으로 씁니다. 비조정대상지역, 전용면적 84제곱미터도 함께 가정합니다. 다주택자이거나 조정대상지역이면 실제 취득세는 이 계산과 달라지므로 취득세 계산기로 따로 확인해야 합니다.