양도소득세 계산기

양도소득세는 어떻게 계산되나

집을 팔았을 때 손에 쥐는 돈과 세금 계산의 기준이 되는 돈은 다릅니다. 계산은 판 금액에서 산 금액과 취득세, 중개보수 같은 필요경비를 뺀 양도차익에서 출발합니다. 이 계산기는 양도가액과 취득가액, 필요경비, 보유기간과 거주기간, 1세대1주택 여부를 입력받아 양도차익부터 최종 납부세액까지 순서대로 계산합니다. 필요경비를 영수증 없이 대충 잡으면 그만큼 양도차익이 부풀려져 세금도 늘어납니다. 보유기간과 거주기간은 소수점 이하를 버리고 만으로 채운 연 단위로 계산합니다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이 0 이하면 애초에 양도소득세가 없습니다. 이 경우 생긴 손실은 같은 해에 다른 부동산을 팔아 낸 이익에서 상계할 수 있습니다.

1세대1주택이고 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다. 12억원을 넘는 고가주택이면 전체가 과세되는 것이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세대상으로 잡습니다. 여기서 장기보유특별공제를 먼저 빼고, 남은 금액에서 연 250만원의 기본공제를 빼는 순서로 과세표준을 구합니다. 이 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 구하고, 산출세액의 10퍼센트가 지방소득세로 따로 붙어 실제로 내는 돈은 산출세액의 1.1배가 됩니다.

양도소득세 기본세율표

보유기간이 1년 미만이면 70퍼센트, 1년 이상 2년 미만이면 60퍼센트 단일세율이 적용되고 이때는 기본세율표를 쓰지 않습니다. 반대로 2년 이상 보유했다면 표의 세율에서 누진공제액을 빼는 방식으로 계산합니다.

사람들이 가장 많이 틀리는 지점

• 보유 2년을 못 채우면 1세대1주택이어도 비과세가 안 됩니다. 오히려 단기양도로 분류되어 60퍼센트 넘는 세율이 붙을 수 있어 보유기간을 며칠 앞두고 파는 것과 뒤로 미루는 것의 차이가 큽니다.
• 장기보유특별공제 최대 80퍼센트는 거주 요건이 따로 있습니다.1세대1주택이면서 2년 이상 거주까지 해야 보유 4퍼센트에 거주 4퍼센트를 더하는 표를 쓰고, 거주 요건을 못 채우면 최대 30퍼센트짜리 표만 적용됩니다. 가령 보유 10년에 거주 10년이면 40퍼센트와 40퍼센트를 더해 최대치인 80퍼센트가 됩니다.
• 단기양도 중과 구간은 장기보유특별공제와 만나지 않습니다. 70퍼센트, 60퍼센트 세율이 적용될 만큼 보유기간이 짧으면 애초에 공제 대상인 3년을 채우지 못한 경우이기 때문입니다.
• 다주택 중과는 조정대상지역 물건을 팔 때만 붙습니다. 주택 수는 전국을 기준으로 세지만, 중과세율이 적용되는지는 파는 집이 조정대상지역에 있는지로 판단합니다. 조정대상지역 밖의 집을 판다면 3주택자여도 기본세율입니다.
• 중과가 붙으면 장기보유특별공제가 사라집니다. 세율이 20에서 30퍼센트포인트 오르는 것보다 이쪽 충격이 더 큰 경우도 많습니다. 10년을 보유해 20퍼센트 공제를 받을 수 있었더라도 중과 대상이면 공제액이 0이 됩니다.

다주택자 중과세율

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝나면서, 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다. 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트가 더해집니다. 기본세율 최고구간인 45퍼센트에 30퍼센트포인트가 붙으면 75퍼센트가 되고, 여기에 지방소득세 7.5퍼센트까지 더하면 실질 부담은 82.5퍼센트에 이릅니다.

보유기간이 2년이 안 되는 집을 팔면 단기양도 세율과 중과세율이 동시에 걸립니다. 이때는 각각 계산한 세액 중 큰 쪽을 세액으로 삼습니다. 소득세법 제104조 제1항 후단의 비교과세 규정입니다. 과세표준이 작을 때는 단기 70퍼센트가, 아주 클 때는 중과 75퍼센트가 이깁니다. 이 계산기는 두 경우를 모두 계산해 큰 쪽을 보여줍니다.

다만 유예 종료와 함께 계약 시점을 기준으로 한 구제 특례가 함께 시행되었습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결했다면, 기존 조정대상지역은 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 16일에 새로 지정된 지역은 6개월 안에 양도할 경우 중과가 배제됩니다. 해당한다면 계산기에서 그 항목을 켜야 실제 세액이 나옵니다.