전세에서 매매로 갈아탈지 따져 보는 계산은 입력 칸이 많은 만큼 전제도 많습니다. 결과 화면의 숫자를 믿고 움직이기 전에, 그 숫자가 어떤 가정 위에서 나왔는지부터 확인해야 판단이 어긋나지 않습니다. 전세보증금 3억원으로 5억원짜리 집을 사는 사례를 놓고, 전환 계산기에 자주 들어온 질문 다섯 가지에 답합니다.
보증금으로 집값이 다 되면 추가로 드는 돈이 없나요?
집값만 보면 그렇게 보이지만, 계산기는 매수가에 취득세를 더한 금액을 총 소요자금으로 잡습니다. 보증금이 집값과 같아도 취득세만큼은 반드시 새로 준비해야 하는 돈입니다. 5억원짜리 집이라면 취득세와 지방교육세를 합한 550만원이 얹혀 총 소요자금이 5억 550만원이 됩니다.
보증금 3억원 사례로 돌아가면, 5억 550만원에서 돌려받을 보증금을 뺀 2억 550만원이 부족분입니다. 이 부족분을 주택담보대출로 채우는 것이 계산기의 기본 동선이고, 대출로 채운 뒤에도 남는 금액이 있으면 그것이 현금으로 마련할 몫입니다. 총 소요자금이 보증금 이하라면 대출 없이 전환할 수 있다고 표시되지만, 그 경우에도 취득세는 이미 소요자금 안에 들어가 있습니다.
놓치기 쉬운 것은 이사 실무에 붙는 돈입니다. 계산기의 총 소요자금에는 중개보수, 등기비용, 이사비가 들어 있지 않으므로 실제 예산은 결과보다 몇백만 원 더 잡아야 합니다. 각 항목은 중개보수 계산기와 등기비용 계산기에서 따로 구할 수 있습니다.
LTV 한도까지 받아도 모자라면 어떻게 되나요?
계산기는 부족분과 대출 한도를 비교해서 작은 쪽을 대출액으로 잡습니다. 5억원 집에 LTV 70퍼센트를 적용하면 한도가 3억 5,000만원이라 부족분 2억 550만원을 전부 덮고, 추가 현금은 0원으로 표시됩니다. 반대로 한도가 부족분에 못 미치면 그 차액이 추가로 필요한 현금 칸에 뜹니다.
이 추가 현금 표시는 경고에 가깝습니다. 계산기는 부족액이 얼마인지 보여줄 뿐, 그 돈을 어떻게 마련할지는 답하지 않습니다. 신용대출로 메우는 선택은 총부채 상환 부담을 키우고 대출 심사에도 영향을 주므로, 추가 현금이 뜨는 조건이라면 매수가를 낮추거나 시점을 늦추는 쪽부터 검토하는 것이 순서입니다.
또 하나, LTV 한도는 담보 기준의 상한일 뿐 실제 대출 가능액은 소득 기준의 DSR 규제로 다시 깎일 수 있습니다. 계산기에 넣는 LTV 값은 내가 실제로 받을 수 있는 금액으로 확인된 값을 쓰는 것이 정확하고, 그 값은 대출한도 계산기에서 소득과 기존 부채를 넣어 가늠해 볼 수 있습니다.
매수하면 해마다 나가는 돈은 어떻게 계산되나요?
세 갈래입니다. 대출이자, 보유세, 그리고 자기자본 기회비용입니다. 사례 조건인 대출 2억 550만원에 금리 4.2퍼센트면 이자가 연 863만 1,000원이고, 매수에 들어간 자기자본 3억원에 기회비용률 3퍼센트를 적용하면 900만원입니다. 보유세는 연 14만 8,320원으로 추정됩니다.
보유세 추정의 뼈대는 이렇습니다. 매매가 5억원에 공시가격 현실화율 69퍼센트를 적용해 공시가격 3억 4,500만원을 만들고, 1세대1주택 특례가 적용된 재산세와 지방교육세를 합산합니다. 공시가격이 종합부동산세 기본공제 12억원에 크게 못 미쳐 종부세는 0원입니다. 재산세 도시지역분은 빠져 있으므로 도시지역 주택이라면 고지서가 이보다 더 나오고, 정확한 세액은 보유세 계산기에서 따로 확인하는 것이 좋습니다.
세 항목 중 가장 눈에 안 띄는 것이 기회비용입니다. 고지서로 날아오지 않는 돈이지만, 집에 묶인 3억원이 예금에 있었다면 벌었을 이자를 포기한 것이므로 비용으로 셉니다.전세와 매매의 비용 차이는 취득세보다 해마다 쌓이는 이자와 기회비용에서 벌어집니다. 사례 기준 5년 합산이 매매 9,439만 6,600원, 전세 4,750만원으로 갈리는 이유도 여기에 있습니다.
집값이 오르면 결과가 뒤집히는 것 아닌가요?
맞습니다. 그리고 계산기는 일부러 그 변수를 뺐습니다. 집값 상승과 하락은 방향도 폭도 예측의 영역이라, 확정된 비용만 모아 비교하는 것이 이 계산기의 설계입니다. 결과에 뜨는 차액은 “집값이 한 푼도 움직이지 않을 때” 매매가 전세보다 더 부담하는 금액입니다.
그래서 이 결과는 예측이 아니라 기준선으로 쓰는 것이 맞습니다. 사례의 5년 차액 4,689만 6,600원은 5억원 집값의 약 9.4퍼센트입니다. 5년 동안 집값이 9.4퍼센트 이상 오른다고 보면 매수가, 그보다 덜 오르거나 내린다고 보면 전세 유지가 비용상 유리하다는 손익분기 기준이 생기는 셈입니다. 막연히 오를 것 같다는 감각을 구체적인 퍼센트와 비교하게 만드는 것이 이 숫자의 쓸모입니다.
같은 이유로 대출 원금 상환도 계산에 없습니다. 원금을 갚는 돈은 없어지는 비용이 아니라 내 자산으로 남는 돈이라 비용 비교에 섞으면 왜곡이 생기기 때문입니다. 전세 쪽에서도 갱신 때 보증금이 오를 가능성과 보증금을 돌려받지 못할 위험은 숫자 밖에 있으므로, 결과를 읽을 때 이 빠진 변수들을 함께 얹어 판단해야 합니다.
계산기의 취득세는 어떤 조건을 가정하나요?
무주택 세대가 조정대상지역이 아닌 곳에서 전용면적 84제곱미터 주택을 1주택으로 취득하는 조건입니다. 이 조건에서 5억원이면 세율 1퍼센트에 지방교육세가 붙어 550만원이 나오고, 전용 85제곱미터 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 생애최초 감면을 체크하면 200만원이 줄어든 350만원으로 계산됩니다.
가정과 다른 조건이면 취득세부터 다시 계산한다
이미 주택이 있는 상태의 추가 매수, 조정대상지역 물건, 전용 85제곱미터 초과 주택은 세율 체계가 달라져 이 계산기의 취득세와 큰 차이가 납니다. 취득세 계산기에 실제 조건을 넣어 나온 값으로 총 소요자금을 다시 잡아야 합니다.
보유세도 1주택 보유를 전제로 한 추정이므로, 매수로 2주택이 되는 상황이라면 세 부담 구조 자체가 달라집니다. 결국 이 계산기는 “무주택자가 전세를 벗어나 첫 집을 사는” 표준 상황에 맞춰져 있고, 거기서 벗어난 조건은 개별 계산기로 보정해서 읽는 도구라고 이해하면 정확합니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 내 주택 수·지역·면적으로 취득세를 다시 계산해 총 소요자금을 잡는다.
- 대출한도 계산기로 DSR까지 반영한 실제 대출 가능액을 확인한다.
- 5년 차액이 집값의 몇 퍼센트인지 구해 손익분기 상승률을 적어 둔다.
다섯 가지 답을 요약하면, 이 계산기는 취득세를 포함해 자금이 되는지 판정하고, 해마다 쌓이는 세 가지 비용으로 전세와 매매를 비교하되, 집값 변동은 판단자의 몫으로 남겨 둔 도구입니다. 표준 가정에서 벗어난 조건만 개별 계산기로 보정하면, 결과 화면의 차액은 갈아탈지 말지를 재는 쓸 만한 기준선이 됩니다.