보유세는 사고팔 때 내는 세금과 달리 매년 반복되는데도, 고지서 두 장이 어떤 관계인지 정확히 아는 사람은 드뭅니다. 재산세와 종합부동산세를 둘 다 내는 것인지, 공정시장가액비율이라는 낯선 용어는 무엇인지, 집이 한 채 늘면 금액이 얼마나 달라지는지. 보유세 계산기 페이지에 자주 들어온 질문 일곱 가지를 골라 결론부터 정리했습니다.
재산세와 종합부동산세는 둘 다 내야 하나요
재산세는 주택을 보유하면 금액과 무관하게 누구나 냅니다. 종합부동산세는 보유 주택의 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 사람에게만 추가로 부과됩니다. 즉 종부세 대상자는 두 세금을 다 내고, 그렇지 않으면 재산세만 냅니다.
기본공제가 1세대1주택자 12억원, 그 밖의 경우 9억원으로 갈리기 때문에, 같은 공시가격이라도 주택 수에 따라 종부세 대상 여부 자체가 달라집니다. 공시가격 10억원짜리 한 채만 가진 사람은 종부세가 없지만, 두 채 합계가 10억원인 사람은 9억원을 넘는 부분에 대해 종부세가 계산됩니다.
두 세금은 같은 재산에 겹쳐 매겨지는 부분이 있어서, 종부세를 계산할 때는 그 구간에 이미 부과된 재산세만큼을 빼 줍니다. 여기에 재산세의 20%인 지방교육세와 종부세의 20%인 농어촌특별세까지 더한 네 덩어리가 한 해의 보유세 전체 그림입니다.
공정시장가액비율이 뭔가요
공시가격 전체가 아니라 그중 일정 비율만 과세표준으로 삼겠다는 할인율입니다. 세율을 곱하기 전에 먼저 적용되므로, 이 비율이 몇 %인지가 세율 못지않게 세액을 좌우합니다. 고지서 금액이 어림 계산과 다를 때 원인은 대개 여기에 있습니다.
재산세 쪽 비율은 1세대1주택자에게 특례가 있습니다. 공시가격 3억원 이하는 43%, 6억원 이하는 44%, 6억원 초과는 45%가 적용되고, 다주택자와 법인은 60%입니다. 구간을 나누는 기준이 과세표준이 아니라 공시가격이라는 점, 그리고 이 특례가 1년 단위로 다시 고시되는 한시 제도라 해마다 확인이 필요하다는 점을 같이 기억해야 합니다.
종합부동산세 쪽은 사정이 다릅니다. 종부세의 공정시장가액비율은 주택 수와 관계없이 60% 고정이라, 재산세처럼 1주택이라고 내려가지 않습니다. 이름이 같은 비율이 세금마다 다르게 움직이는 것이 보유세 계산이 헷갈리는 첫 번째 이유입니다.
집이 한 채인데 재산세가 26만원밖에 안 나온 게 맞나요
맞을 가능성이 높습니다. 공시가격 5억원짜리 한 채라면 비율 44%가 적용되어 과세표준이 2억 2,000만원으로 잡히고, 공시가격 9억원 이하 1세대1주택에만 주는 낮은 세율까지 겹쳐 재산세가 26만원 선에서 계산됩니다. 다주택자 기준인 60%와 표준세율로 계산했다면 57만원이 나왔을 집입니다.
이렇게 차이가 나는 것은 1세대1주택 혜택이 한 개가 아니라 두 개이기 때문입니다. 과세표준을 줄여 주는 비율 특례와 세율 자체를 낮춰 주는 세율특례가 따로 있고, 상한선도 다릅니다. 비율 특례는 공시가격이 아무리 높아도 적용되지만, 세율특례는 공시가격 9억원을 넘는 순간 사라집니다.
그래서 공시가격이 9억원 언저리인 집은 다음 해 공시가격 발표를 눈여겨봐야 합니다. 경계를 넘으면 세율특례 하나가 빠지면서 고지액이 계단식으로 뛰는데, 이것은 오류가 아니라 제도 설계가 그런 것입니다. 자세한 계산 과정은 재산세 가이드 글에서 다뤘으므로, 여기서는 혜택이 두 개이고 상한이 다르다는 뼈대만 기억하면 됩니다.
집이 두 채가 되면 보유세가 얼마나 뛰나요
공시가격 합계 15억원을 예로 들면, 1세대1주택일 때 한 해 보유세는 재산세 207만원과 지방교육세 41만 4,000원, 종부세 80만 8,500원과 농어촌특별세 16만 1,700원을 더한 345만 4,200원입니다. 같은 15억원이 두 채로 나뉘어 있으면 재산세 297만원, 지방교육세 59만 4,000원, 종부세 156만원, 농어촌특별세 31만 2,000원으로 합계 543만 6,000원이 됩니다. 약 200만원, 1.6배 차이입니다.
늘어나는 원인은 세 겹입니다. 재산세 쪽에서는 공정시장가액비율이 44~45%에서 60%로 올라가고 세율특례도 사라집니다. 종부세 쪽에서는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어 과세 대상 금액 자체가 커집니다. 세율표가 바뀌기 전에 비율과 공제에서 이미 승부가 갈리는 구조입니다.
주택 수는 세대 기준으로 셉니다. 본인 명의가 한 채라도 세대 안에 다른 주택이 있으면 1세대1주택 혜택을 받지 못할 수 있으므로, 두 번째 집을 계약하기 전에 보유세가 얼마로 바뀌는지 미리 계산해 보는 것이 순서입니다.
3주택인데 왜 종부세가 2주택과 똑같이 나오나요
3주택 이상이면 종부세에 중과세율표가 적용된다고 알려져 있는데, 계산기에 넣어 보면 2주택과 금액이 같게 나오는 경우가 있습니다. 오류가 아닙니다. 중과세율표와 일반세율표는 과세표준 12억원 이하 구간에서는 세율이 완전히 같고, 그 위 구간부터 1.3% 대 2.0%, 최고 2.7% 대 5.0%로 갈라지기 때문입니다.
공시가격 합계 15억원인 3주택자의 종부세 과세표준은 9억원을 빼고 60%를 곱한 3억 6,000만원입니다. 두 세율표가 같은 구간이므로 세액도 2주택과 동일합니다. 중과가 실제로 작동하려면 과세표준이 12억원, 공시가격으로는 대략 29억원을 넘어야 합니다. 주택 수보다 총액이 먼저라는 이야기입니다.
이 계산기가 반영하지 않는 것
세부담상한은 전년도 세액이 있어야 계산할 수 있어 반영하지 않았고, 재산세 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 고령자·장기보유 세액공제도 빠져 있습니다. 도시지역 주택이라면 실제 고지서가 계산 결과보다 다소 많을 수 있습니다.
조건 판단이 끝났다면 계산기에 공시가격 합계와 주택 수를 넣어 보시기 바랍니다. 재산세와 종부세가 각각 얼마인지, 어느 특례가 적용되었는지까지 항목별로 나눠서 보여줍니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 부동산 공시가격 알리미에서 올해 공시가격을 확인한다.
- 본인 명의만이 아니라 세대 전체 기준으로 주택 수를 다시 센다.
- 계산기에 공시가격 합계와 주택 수를 넣어 연간 보유세를 확인한다.
일곱 가지 답을 줄이면 이렇습니다. 종부세는 공제를 넘는 사람만 재산세에 얹어 내는 세금이고, 공정시장가액비율은 재산세 43~60%에 종부세 60% 고정이며, 1주택 재산세가 적은 것은 특례 두 개가 겹친 결과이고, 2주택이 되면 비율·공제· 세율특례가 한꺼번에 바뀌며, 3주택 중과는 과세표준 12억원을 넘어야 보입니다. 내 집의 공시가격으로 직접 확인해 보는 것이 가장 빠릅니다.