양도소득세는 계산 단계가 많아서, 세율표를 외우고 있어도 자기 상황을 어느 칸에 넣어야 하는지에서 한 번씩 멈추게 됩니다. 비과세가 12억까지라는데 12억을 넘으면 전부 과세인지, 장기보유특별공제의 표1과 표2 중 무엇을 쓰는지, 단기에 팔면 정말 70%를 떼는지 같은 것들입니다. 양도세 계산기 페이지에 자주 들어온 질문 일곱 가지를 골라 결론부터 정리했습니다.
집 한 채인데 12억 넘게 팔면 전부 과세되나요
아닙니다. 2년 이상 보유한 1세대1주택이라면 양도가액 12억원까지는 세금이 없고, 12억원을 넘더라도 차익 전체가 아니라 12억원 초과분에 해당하는 비율의 차익만 과세대상이 됩니다. 초과하는 순간 비과세가 통째로 사라지는 구조가 아니라는 뜻입니다.
숫자로 확인해 보겠습니다. 10억원에 산 집을 20억원에 팔면 차익은 10억원입니다. 양도가액 중 12억원을 넘는 부분은 8억원이므로, 차익 10억원에 8억÷20억을 곱한 4억원만 과세대상입니다. 10년을 보유하고 10년을 거주했다면 여기서 장기보유특별공제 80%가 빠져 남는 금액은 8,000만원이고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 적용하면 양도소득세 1,284만원, 지방소득세까지 합쳐 1,412만 4,000원이 나옵니다. 차익 10억원에 대한 실효 부담이 1.4% 수준입니다.
다만 전제 조건이 있습니다. 보유기간이 2년이 안 되면 이 비과세 자체가 적용되지 않고, 취득할 때 조정대상지역이었던 집은 거주 요건이 따로 붙습니다. 12억원 이하로 팔아 세금이 0원인 경우에도 비과세 요건을 갖췄는지는 스스로 판단해야 하는 항목입니다.
장기보유특별공제 표1과 표2는 뭐가 다른가요
표1은 보유기간만 봅니다. 3년 이상부터 6%로 시작해 1년에 2%포인트씩 늘어나고 15년 이상이면 30%에서 멈춥니다. 표2는 1세대1주택이면서 2년 이상 거주한 경우에만 쓰는 표인데, 보유기간에 연 4%, 거주기간에 연 4%를 각각 매겨 최대 40%씩, 합계 80%까지 올라갑니다. 같은 집이라도 어느 표를 쓰느냐에 따라 공제가 두 배 넘게 벌어질 수 있습니다.
앞의 20억원 매도 사례를 그대로 두고 거주 이력만 바꿔 보면 차이가 선명합니다. 10년 보유에 10년 거주면 표2의 80%가 적용되어 총 부담이 1,412만 4,000원이지만, 같은 집을 한 번도 거주하지 않고 10년 보유만 했다면 표1의 20%만 적용되어 양도소득세 1억 106만원, 지방소득세까지 1억 1,116만 6,000원이 됩니다. 여덟 배 가까운 차이입니다.
고가주택의 양도세를 가르는 것은 세율이 아니라 거주기간입니다. 전세를 주고 다른 곳에 살아 온 집을 팔 계획이라면, 매도 시점을 정하기 전에 표2 요건인 2년 거주를 채울 수 있는지부터 따져 볼 값어치가 있습니다.
산 지 1년 만에 팔면 세율이 정말 70%인가요
맞습니다. 주택을 보유한 지 1년이 안 되어 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 누진구조가 아니라 과세표준 전체에 그대로 곱하는 방식이고, 이 구간에서는 장기보유특별공제도 없습니다. 빠지는 것은 연 250만원의 양도소득 기본공제뿐입니다.
8억원에 산 집을 6개월 만에 10억원에 팔았다면 차익 2억원에서 기본공제를 뺀 1억 9,750만원이 과세표준이고, 여기에 70%를 곱한 1억 3,825만원이 양도소득세, 지방소득세까지 합쳐 1억 5,207만 5,000원입니다. 차익의 4분의 3이 세금으로 나갑니다.
같은 차익이라도 3년을 보유한 뒤 팔면 표1 공제 6%와 기본세율이 적용되어 총 부담은 5,560만 5,000원으로 내려갑니다. 매도를 몇 달 미뤄 보유기간 경계를 넘기는 것만으로 세금이 3분의 1 수준까지 줄어드는 구간이므로, 단기 매도가 불가피한지부터 다시 생각해 볼 문제입니다.
3주택자인데 지방에 있는 집을 팔아도 중과되나요
중과되지 않습니다. 주택 수를 셀 때는 전국의 집을 전부 세지만, 중과세율을 붙일지 말지는 파는 집이 조정대상지역 안에 있는지로만 판정합니다. 세 채를 가진 사람이라도 조정대상지역 밖의 집을 파는 것이라면 기본세율로 계산합니다.
반대로 파는 집이 조정대상지역 안에 있다면 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과를 피하기 어렵습니다. 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 쓸 수 없게 됩니다. 유예 기간이 끝난 지금은 계약과 잔금 시점이 세액을 결정하는 변수가 되었습니다.
예외가 하나 남아 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 종전 조정대상지역 물건은 계약일부터 4개월, 2025년 10월 16일에 새로 지정된 지역의 물건은 6개월 안에 양도를 마치면 중과가 배제됩니다. 이 조건에 해당하는지는 계약서의 날짜로 확인할 수 있으니, 해당된다면 남은 기한부터 세어 보시기 바랍니다.
지방소득세와 필요경비는 어떻게 챙기나요
양도소득세가 정해지면 그 10%가 지방소득세로 따라붙습니다. 국세청에 신고하는 금액과 별개로 지방자치단체 몫이 자동으로 더해지므로, 실제로 준비할 돈은 산출된 양도소득세의 1.1배라고 기억하는 편이 정확합니다. 이 계산기도 두 세목을 나눠서 함께 보여줍니다.
필요경비는 차익 자체를 줄여 주기 때문에 세율보다 먼저 챙길 항목입니다. 살 때 낸 취득세, 사고팔 때의 중개보수, 그리고 발코니 확장이나 새시 교체처럼 집의 가치를 올린 자본적지출이 여기에 들어갑니다. 도배·장판 같은 소모성 수리비는 경비로 인정되지 않습니다.
수리비라고 전부 경비가 되지는 않는다
경비로 인정받으려면 지출 증빙이 남아 있어야 합니다. 세금계산서나 카드 내역, 계좌이체 기록이 없으면 실제로 쓴 돈이라도 빼기 어렵습니다. 집을 고칠 때마다 증빙을 모아 두는 습관이 몇 년 뒤 양도세를 줄입니다.
여기까지 확인했다면 남은 것은 숫자를 넣어 보는 일입니다. 취득가액과 양도가액, 보유·거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부를 계산기에 넣으면 장기보유특별공제와 세율 판정, 지방소득세까지 한 번에 계산됩니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 등기부와 계약서로 취득일을 확인해 보유·거주기간을 정확히 계산한다.
- 취득세·중개보수·자본적지출의 증빙을 한 폴더에 모아 둔다.
- 계산기에 주택 수와 조정대상지역 여부까지 넣어 실제 세액을 확인한다.
일곱 가지 답을 줄이면 이렇습니다. 12억 초과분은 비율대로만 과세되고, 표2는 거주 2년을 채워야 열리며, 2년 미만 단기 양도는 60~70% 단일세율이고, 중과는 파는 집의 소재지로 판정하며, 지방소득세 10%는 자동으로 따라옵니다. 조건 판단이 끝났다면 계산기에 그대로 넣어 잔금일에 준비할 금액을 확인해 보시기 바랍니다.