DSR·LTV·DTI 계산기는 한도를 알려주는 도구가 아니라 “지금 이 조건이 규제를 넘는가”를 판정하는 도구입니다. 그래서 결과를 받아 든 이용자들의 질문도 비율 자체보다는 그다음 행동에 관한 것이 많습니다. 자주 들어오는 질문 다섯 가지를 골라 답했습니다.
DSR이 상한을 넘으면 대출이 바로 거절되나요?
상한을 넘었다고 그 자리에서 거절로 끝나는 것은 아닙니다. 대출금액을 줄이거나 상환기간을 늘려서 다시 계산하면 비율이 내려가 통과하는 경우가 많습니다. DSR의 분자는 연간 원리금 상환액이라서, 같은 금액이라도 기간을 늘리면 한 해에 갚는 돈이 줄어 비율이 낮아지는 구조이기 때문입니다.
예컨대 은행권 상한인 40%를 몇 %포인트 넘긴 상태라면, 만기를 늘려 연간 상환액을 낮추는 조정만으로 상한 아래로 들어오는 일이 흔합니다. 물론 기간을 늘리면 총이자는 늘어나므로, 통과를 위한 조정과 이자 부담 사이에서 저울질이 필요합니다. 같은 대출금이라도 기간·금액 조합을 어떻게 짜느냐에 따라 통과와 초과가 갈립니다.
다만 조정의 여지를 어디까지 인정할지는 은행 내부 기준에 따라 다릅니다. 계산기에서 기간과 금액을 바꿔 가며 상한 아래로 들어오는 조합을 미리 찾아 두면, 창구에서 조건을 조정할 때 기준점으로 쓸 수 있습니다.
계산기 결과와 은행 심사 결과가 왜 다른가요?
이 계산기는 입력한 실제 금리로 DSR을 계산하고, 은행 심사는 여기에 스트레스 금리를 얹어 다시 계산하기 때문입니다. 심사용 금리가 더 높으니 연간 원리금도 커지고, 은행이 보는 DSR은 계산기 결과보다 높게 나오는 것이 일반적입니다.
가산되는 폭은 지역에 따라 갈립니다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 3.0%포인트, 지방은 유예 적용으로 0.75%포인트입니다. 계산기 결과가 상한에 아슬아슬하게 걸쳐 있다면, 스트레스 금리를 얹는 순간 상한을 넘길 가능성이 높다고 읽는 편이 안전합니다.
거꾸로 활용하는 방법도 있습니다. 입력 금리를 실제 금리보다 가산폭만큼 올려서 돌려 보면 심사 관점의 비율을 미리 흉내 낼 수 있습니다. 수도권 물건이라면 금리 입력란에 3.0%포인트를 더한 값을 넣고 결과를 보는 식입니다. 이렇게 두 번 돌려서 둘 다 상한 아래면 심사에서 비율 때문에 막힐 가능성은 상당히 줄어듭니다.
DTI 상한은 왜 직접 입력해야 하나요?
DTI 상한이 고정된 하나의 값이 아니기 때문입니다. 규제지역 지정 여부와 보유 주택 수에 따라 40%에서 60% 사이에서 달라지므로, 계산기가 임의로 하나를 정해 두면 오히려 틀린 판정을 내리게 됩니다. 상담받는 은행이 안내하는 상한을 그대로 받아 넣는 것이 가장 정확합니다.
DSR 상한이 은행권 40%, 제2금융권 50%로 비교적 단순하게 정리되는 것과 대비되는 지점입니다. DTI는 오래된 규제라 지역과 조건별 예외가 겹겹이 쌓여 있고, 같은 사람이라도 어느 지역 주택을 사느냐에 따라 적용 상한이 달라집니다. 확실하지 않은 값을 계산기가 대신 정해 주는 것보다, 은행이 안내한 값을 그대로 받아 쓰는 쪽이 판정의 신뢰도를 지키는 방법입니다.
DSR과 DTI는 분자도 다릅니다. DSR은 기존 대출의 연간 원리금을 전부 더하지만, DTI는 기존 대출에서 이자만 더합니다. 그래서 기존 대출이 많은 사람일수록 두 비율의 격차가 벌어지고, DSR은 넘는데 DTI는 통과하는 상황도 생깁니다. 두 비율이 왜 다르게 나오는지 궁금했다면 분자의 차이를 보면 됩니다.
신용대출 상환액도 DSR에 들어가나요?
들어갑니다. 기존 대출의 연간 원리금 상환액에는 주택담보대출만이 아니라 신용대출, 마이너스 통장을 포함한 모든 대출이 잡힙니다. 담보가 있느냐 없느냐는 DSR 계산에서 구분 기준이 아니고, 갚아야 할 원리금이 있느냐만 봅니다.
원금을 갚지 않고 이자만 내는 대출은 처리 방식이 갈립니다. DTI에는 실제로 내는 이자만 반영되지만, DSR에는 원금을 나눠 갚는다고 가정한원리금 환산액이 반영됩니다. 이자만 내는 중이라 부담이 작다고 느껴도 DSR 계산상으로는 원금 상환분까지 얹혀서 잡히는 셈입니다.
그래서 주담대를 준비하면서 쓰지 않는 마이너스 통장을 열어 두는 것은 손해가 될 수 있습니다. 계산기에 기존 대출 상환액을 넣을 때는 잊고 있던 소액 대출까지 전부 포함해야 은행이 보는 숫자와 가까워집니다. 자동차 할부나 학자금 대출처럼 대출이라고 의식하지 못하는 항목도 심사에서는 상환 부담으로 집계될 수 있으니 함께 적어 두는 편이 좋습니다.
LTV가 한도 이내면 대출이 확정된 건가요?
아닙니다. LTV, DSR, DTI 세 비율이 전부 각자의 상한 이내여야 하고, 하나라도 넘으면 금액이나 조건을 다시 조정해야 합니다. LTV는 담보 가치 기준이라 소득과 무관하게 통과할 수 있지만, 소득 기준인 DSR이나 DTI가 막히면 대출은 나가지 않습니다.
수도권과 규제지역이라면 비율 셋에 더해 주담대 총액 캡까지 봐야 합니다. 주택가격 구간에 따라 6억원, 4억원, 2억원으로 정해진 금액 상한이라서, LTV 비율로는 여유가 있어도 캡을 넘는 금액은 빌릴 수 없습니다. 계산기도 대출금액이 캡을 넘는지 별도로 표시해 줍니다.
비율 판정과 금액 한도는 다른 계산기가 맡는다
이 계산기는 정해 둔 대출 조건이 규제를 통과하는지 판정하는 용도입니다. 내가 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 금액부터 알고 싶다면 주택담보대출 한도 계산기를 먼저 돌리고, 나온 금액을 이 계산기로 다시 검증하는 순서가 효율적입니다.
정리하면 이 계산기의 쓸모는 “통과” 확인이 아니라 어느 기준에 걸렸는지를 찾는 데 있습니다. DSR에 걸렸으면 기간을 늘리거나 기존 대출을 정리하고, LTV에 걸렸으면 자기자본을 더 넣는 식으로 걸린 기준마다 대응이 다르기 때문입니다. 마지막 판정은 스트레스 금리와 내부 기준을 반영한 은행 심사에서 나온다는 점만 기억하면 됩니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 기존 대출을 전부 모아 연간 원리금 상환액을 계산해 둔다.
- 실제 금리로 한 번, 스트레스 가산폭을 더한 금리로 한 번, 두 번 돌려 본다.
- 상한을 넘는 비율이 있으면 기간·금액을 바꿔 통과 조합을 찾아 둔다.
비율 규제는 넘느냐 마느냐의 문제라서 한 끗 차이로 결과가 뒤집힙니다. 상담 전에 계산기로 내 조건의 위치를 확인하고 조정 카드를 준비해 가면, 창구에서 같은 조건을 놓고도 훨씬 유리하게 대화를 끌어갈 수 있습니다.