중개보수는 금액을 계산하는 것보다 그 금액을 어떻게 다루어야 하는지가 더 헷갈립니다. 5억원짜리 아파트를 매매로 사면 중개보수 200만원에 부가가치세 20만원을 더해 220만원이 나오는데, 이 220만원이 정해진 가격인지 협의할 수 있는 금액인지, 부가세는 왜 붙는지, 언제 누구에게 내야 하는지는 요율표만 봐서는 알 수 없습니다. 계약을 앞두고 가장 많이 나오는 다섯 가지 질문을 순서대로 정리했습니다.
중개보수를 상한요율보다 적게 낼 수 있나요?
낼 수 있습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조가 정한 요율은 상한이고, 실제 보수는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 그 이하에서 정합니다. 요율표는 가격표가 아니라 “여기를 넘으면 위법”이라는 선을 그은 것입니다. 상한액을 그대로 적은 청구서를 받았다고 해서 그 금액이 법으로 확정된 것은 아닙니다.
다만 협의를 꺼낼 시점이 중요합니다. 잔금을 다 치르고 청구서를 받은 뒤에 금액을 조정하자고 하면 이미 서비스가 끝난 뒤라 이야기가 잘 풀리지 않습니다. 매물을 보여 달라고 요청하는 단계나 늦어도 매매계약서에 도장을 찍기 전에 보수 금액을 확정해 두는 편이 자연스럽습니다. 이때 계산기로 뽑은 상한액을 기준선으로 삼아 “상한은 얼마인데 실제로는 얼마로 하시겠느냐”고 묻는 방식이 서로 오해가 적습니다.
협의 여지는 구간에 따라 다릅니다. 한도액이 걸린 소액 구간은 이미 금액이 눌려 있어 조정 폭이 크지 않지만, 한도액 없이 요율만 곱하는 구간은 거래금액이 커질수록 보수 금액도 그대로 커지므로 이야기해 볼 여지가 생깁니다. 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 어떤 사정이 있어도 허용되지 않으므로, 요율표보다 높은 금액을 요구받았다면 그 자체가 문제입니다.
월세는 보증금 기준인가요, 월세 기준인가요?
둘 다 아니고, 보증금과 월차임을 하나로 합쳐 환산한 거래금액이 기준입니다. 월세 계약에는 매매가나 전세보증금처럼 딱 떨어지는 거래금액이 없기 때문에, 보증금에 월차임의 100배를 더해 거래금액을 만든 뒤 임대차 요율표를 적용합니다. 전세는 보증금 자체가 거래금액이라 이런 환산 과정이 없습니다.
여기에 예외가 하나 붙습니다. 100배로 환산한 금액이 5천만원에 못 미치면 100배 대신 70배를 곱해 다시 계산합니다. 보증금 2,000만원에 월세 40만원이면 2,000만원에 4,000만원을 더해 6,000만원이 되고, 5천만원을 넘으므로 그대로 씁니다. 5천만원 이상 1억원 미만 구간의 0.4퍼센트를 적용하면 24만원이고, 한도액 30만원에는 걸리지 않아 24만원이 상한입니다.
재환산이 실제로 작동하는 경우도 봅시다. 보증금 1,000만원에 월세 35만원이면 100배 환산액이 4,500만원이라 5천만원에 미달합니다. 그래서 70배로 다시 계산해 1,000만원에 2,450만원을 더한 3,450만원이 거래금액이 되고, 5천만원 미만 구간의 0.5퍼센트를 적용해 17만 2,500원이 나옵니다. 같은 월세 계약이라도 보증금이 얼마냐에 따라 이 재환산에 걸리는지가 갈리므로, 보증금과 월세를 조정할 때 중개보수도 함께 움직인다는 점을 알아 두면 좋습니다.
부가가치세 10퍼센트는 항상 붙나요?
항상 붙지는 않습니다. 중개업자가 일반과세자로 등록되어 있을 때만 중개보수의 10퍼센트가 부가가치세로 별도 부과됩니다. 간이과세자로 등록된 중개사무소라면 부가세가 붙지 않거나 다르게 적용될 수 있습니다. 계산기에서 부가세 포함 금액과 미포함 금액이 함께 표시되는 것도 이 차이 때문입니다.
금액으로 보면 무시할 수 없는 차이입니다. 중개보수가 200만원이면 부가세는 20만원이고, 400만원이면 40만원입니다. 예산을 짤 때 부가세를 빼고 잡아 두었다가 잔금일에 모자라는 일이 생기기 쉬운 구간입니다. 반대로 부가세가 붙지 않는 사무소라면 그만큼 준비할 현금이 줄어듭니다.
확인하는 방법은 간단합니다. 중개사무소에 걸린 사업자등록증에 과세 유형이 적혀 있고, 직접 물어보면 알려줍니다. 세금계산서나 현금영수증 발행을 요청할 때도 이 유형에 따라 처리가 달라집니다. 어느 쪽이든 보수를 지급했다면 증빙을 받아 두는 편이 좋습니다. 나중에 임대사업 경비로 잡거나 양도 시 필요경비로 넣을 때 근거가 됩니다.
매도인과 매수인이 각각 따로 내는 건가요?
각 당사자가 자신과 중개계약을 맺은 공인중개사에게 각자 보수를 지급하는 구조입니다. 한쪽이 두 사람 몫을 대신 부담하는 것이 아니고, 매도인은 매도인 쪽 중개사에게, 매수인은 매수인 쪽 중개사에게 냅니다. 임대차도 마찬가지로 임대인과 임차인이 각각 부담합니다.
기준이 되는 거래금액은 양쪽이 같습니다. 5억원짜리 매매라면 매도인도 매수인도 5억원을 기준으로 계산한 보수를 냅니다. 그래서 특별한 사정이 없으면 두 사람이 내는 금액도 비슷하게 나옵니다. 매도인과 매수인을 한 중개사가 모두 중개한 경우에도 각 당사자와의 중개계약이 별개이므로 각각에게서 상한 범위 안의 보수를 받습니다. 한 사람 몫의 상한을 두 배로 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
간혹 매도인이 매수인 몫까지 내주기로 합의하는 사례가 있습니다. 당사자끼리 그렇게 정하는 것은 가능하지만, 그 내용은 매매계약서나 별도 합의서에 적어 두어야 나중에 분쟁이 생기지 않습니다. 말로만 정해 두면 잔금일에 서로 다르게 기억하는 일이 생깁니다.
중개보수는 언제 지급하나요?
통상 잔금을 치르고 거래가 완료되는 시점에 지급합니다. 소유권이전등기 서류를 넘기고 열쇠를 받는 날 함께 정산하는 경우가 대부분입니다. 다만 이 시기는 법이 정해 둔 것이 아니라 관행이므로, 중개계약서에 지급 시기와 금액을 명시해 두는 편이 확실합니다.
계약금을 넣는 단계에서 보수를 먼저 달라는 요구를 받는 경우도 있습니다. 이때는 계약이 중간에 깨지면 어떻게 할지가 문제가 되므로, 지급 시점을 앞당기기로 했다면 거래가 무산되었을 때의 처리까지 함께 적어 두는 것이 안전합니다. 반대로 잔금일에 한꺼번에 지급하기로 정해 두면 이런 문제 자체가 생기지 않습니다.
지급할 때는 금액이 앞서 협의한 대로인지, 부가세가 과세 유형에 맞게 붙었는지 다시 한번 확인하면 좋습니다. 잔금일에는 취득세와 등기비용, 대출 실행까지 한꺼번에 몰려서 금액을 따져볼 여유가 없기 때문에, 계약 단계에서 미리 계산해 두고 그 숫자를 그대로 대조하는 방식이 가장 편합니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 매물을 보는 단계에서 보수 금액을 협의해 계약서나 중개계약서에 적어 둔다.
- 중개사무소 사업자등록증에서 일반과세자인지 간이과세자인지 확인한다.
- 잔금일 전에 계산기로 상한액을 뽑아 청구서 금액과 대조한다.
정리하면 요율표의 숫자는 상한이라 협의로 낮출 수 있고, 월세는 보증금이 아니라 환산한 거래금액으로 계산하며, 부가세는 중개사무소의 과세 유형에 따라 갈립니다. 보수는 매도인과 매수인이 각자 자기 쪽 중개사에게 내고, 지급 시기는 관행상 잔금일이지만 계약서에 적어 두는 편이 확실합니다. 이 다섯 가지를 계약 전에 확인해 두면 잔금일에 금액을 두고 실랑이할 일이 줄어듭니다.