임대수익률 계산기에는 결과 화면을 두고 나온 질문이 유난히 많습니다. 표면수익률과 실질수익률이 왜 따로 나오는지, 실투자금이 0이라 수익률을 못 구한다는 안내는 무슨 뜻인지, 보유비용 칸에는 무엇을 넣어야 하는지 같은 것들입니다. 이 글에서는 매입가 3억원에 보증금 3,000만원, 월세 100만원, 대출 1억 5,000만원이라는 한 가지 사례를 붙들고 다섯 가지 질문에 차례로 답합니다.
표면수익률과 실질수익률, 어느 쪽을 봐야 하나요?
어느 한쪽이 더 정확하다기보다 쓰임새가 다릅니다. 표면수익률은 연 월세수입을 매입가로 나눈 값이라 매물 광고에 적힌 조건만으로 바로 구해지고, 여러 매물을 한 줄에 세워 빠르게 거르는 용도로 적합합니다. 위 사례라면 연 월세수입 1,200만원을 3억원으로 나눈 4퍼센트입니다.
실질수익률은 여기서 대출이자와 보유비용을 빼고, 나누는 쪽도 매입가가 아니라 실제로 들어간 자기자본으로 바꾼 값입니다. 같은 사례에 금리 4.5퍼센트와 연 보유비용 120만원, 취득 부대비용 1,200만원을 넣으면 3.07퍼센트가 나옵니다. 매물을 고를 때는 표면수익률로 거르고, 계약 여부를 판단할 때는 실질수익률로 확인하는 것이 순서입니다.
광고에 적힌 수익률이 어느 쪽인지 묻는 것도 중요합니다. 별다른 설명 없이 적힌 숫자는 대부분 표면수익률이고, 그 숫자에는 내가 낼 이자도 세금도 들어 있지 않습니다. 같은 매물이라도 내 대출 조건에 따라 실질수익률이 달라지므로, 남이 계산한 수익률을 그대로 받아 쓸 수 없는 지표라는 점도 함께 기억해 둘 부분입니다.
실투자금이 0 이하라는 안내는 무슨 뜻인가요?
실투자금은 매입가에서 보증금과 대출금을 빼고 취득 부대비용을 더한 값입니다. 보증금과 대출금을 합친 금액이 매입가와 부대비용을 다 덮어버리면 이 값이 0이나 음수가 되는데, 시장에서 무피 또는 플러스피라고 부르는 구조가 바로 이 상태입니다. 내 돈이 들어간 것이 없으니 “내 돈 대비 몇 퍼센트”라는 나눗셈 자체가 성립하지 않습니다.
그래서 계산기는 이 경우 수익률 대신 연 순수입 금액을 보여줍니다. 실투자금이 없는 구조에서는 퍼센트가 아니라 연간 몇 만원이 남는지, 혹은 나가는지를 봐야 합니다. 월세수입에서 이자와 보유비용을 뺀 순수입이 플러스라면 돈이 남는 구조이고, 마이너스라면 매달 메워 넣어야 하는 구조입니다.
다만 내 돈이 안 들어갔다고 위험이 없는 것은 아닙니다. 보증금은 임차인이 나갈 때 돌려줘야 할 부채이고, 대출은 금리가 오르면 이자가 늘어납니다. 순수입이 얇은 무피 구조일수록 금리나 공실이 조금만 움직여도 마이너스로 넘어가기 쉬우므로, 수익률이 안 나온다는 안내를 구조 점검의 신호로 읽는 편이 맞습니다.
연간 보유비용에는 무엇을 넣어야 하나요?
해마다 반복해서 나가는 돈을 전부 넣는 것이 원칙입니다. 재산세와 종합부동산세 같은 보유세, 임대인이 부담하는 관리비, 수선충당금과 소모성 수리비가 기본 목록입니다. 한 해만 나가고 마는 돈이 아니라 소유하는 동안 계속 나가는 돈인지가 판단 기준입니다.
빠뜨리기 쉬운 것이 공실 기간의 관리비입니다. 임차인이 없는 동안에는 관리비를 임대인이 내야 하므로, 공실 가능성이 있는 매물이라면 그 몫까지 보유비용에 얹어 두는 편이 현실적입니다. 수선비도 마찬가지로 해마다 고르게 나가지는 않지만 몇 년 치 평균을 내서 연간 금액으로 환산해 넣으면 됩니다.
이 칸의 숫자가 커지면 수익률은 바로 반응합니다. 위 사례에서 보유비용을 120만원으로 넣으면 실질수익률이 3.07퍼센트지만, 실제에 가깝게 240만원으로 올리면 연 순수입이 285만원으로 줄어 2.16퍼센트가 됩니다. 보유비용을 넉넉하게 잡고도 수익률이 남는 매물이 안전한 매물입니다.
금리가 오르면 수익률이 얼마나 빠지나요?
대출이자는 실질수익률의 분자에서 그대로 빠지는 항목이라 금리 변동이 수익률에 직결됩니다. 기준 사례의 대출 1억 5,000만원은 금리 4.5퍼센트에서 연 이자가 675만원이지만, 6퍼센트가 되면 900만원으로 늘어납니다. 연 순수입은 405만원에서 180만원으로 줄고 실질수익률은 3.07퍼센트에서 1.36퍼센트로 내려갑니다.
분자를 깎는 변수는 금리만이 아닙니다. 1년에 두 달만 비어도 월세수입이 1,200만원에서 1,000만원으로 줄어 실질수익률은 1.55퍼센트가 됩니다. 금리 1.5퍼센트포인트 인상과 공실 두 달이 수익률에 주는 타격이 비슷한 크기라는 뜻입니다. 두 변수가 겹치면 순수입이 마이너스로 넘어가는 것도 순식간입니다.
그래서 변동금리로 빌렸다면 지금 금리로 한 번, 오른 금리로 한 번, 최소 두 번은 계산해 보아야 합니다. 지금 수익률이 아니라 금리가 올랐을 때의 수익률이 그 매물의 바닥입니다. 바닥 수익률이 감당되는 매물인지 확인하는 것이 이 계산기의 가장 중요한 사용법입니다.
취득세와 중개보수는 왜 수익률 계산에 넣나요?
취득세, 중개보수, 등기비용은 매입가와 별도로 실제 통장에서 나간 내 돈이기 때문입니다. 실투자금을 매입가에서 보증금과 대출금만 빼서 구하면 이 돈이 계산에서 사라지고, 분모가 실제보다 작아진 만큼 수익률이 실제보다 좋게 나옵니다.
기준 사례에서 부대비용 1,200만원을 빼먹으면 실투자금이 1억 3,200만원이 아니라 1억 2,000만원으로 잡혀 실질수익률이 3.38퍼센트로 계산됩니다. 제대로 넣은 값인 3.07퍼센트보다 0.31퍼센트포인트 부풀려진 숫자입니다. 매물 가격이 낮을수록 부대비용의 비중이 커져서 이 왜곡도 함께 커집니다.
부대비용 칸에 넣을 금액은 어림잡지 말고 항목별로 구하는 편이 정확합니다. 이 사이트의 취득세 계산기, 중개보수 계산기, 등기비용 계산기를 차례로 돌리면 세 항목이 각각 나오고, 그 합계를 그대로 입력하면 됩니다. 수익률 계산은 이 준비 계산 세 번이 먼저이고 수익률 계산기가 마지막이라고 기억해 두면 순서가 헷갈리지 않습니다.
오늘 바로 할 일 3가지
- 취득세·중개보수·등기비용을 각각 계산해 부대비용 합계부터 만든다.
- 금리 인상과 공실 두 달 시나리오로 수익률을 한 번 더 계산한다.
- 나온 실질수익률을 예금 금리와 나란히 놓고 비교한다.
다섯 질문의 답을 겹쳐 보면 결론은 하나로 모입니다. 광고 속 수익률은 출발점일 뿐이고, 내 대출 조건과 보유비용, 취득 부대비용을 넣어 다시 계산한 숫자가 판단의 근거라는 것입니다. 그 숫자를 금리 인상과 공실 시나리오까지 흔들어 보고도 남는 매물이라면, 적어도 계산 단계에서 걸러졌어야 할 매물은 아닙니다.